RAin Krohn - Fortbildung zur Zwangsverwaltung im Miet- und WEG-Recht

Frau Rechtsanwältin und Fachanwältin für Miet- und WEG Recht Krohn hat am 18./19. April in Dresden an einem Seminar zu den Themen “Miete und Zwangsverwaltung” sowie “WEG und Zwangsverwaltung” teilgenommen.

RAin Krohn - Fortbildung zum Miet- und WEG-Recht

Frau Rechtsanwältin Krohn hat eine Seminar des ABER-Verlags zu aktueller Rechtsprechung im Miet- und WEG-Recht besucht. Ein Schwerpunkt lag bei der aktuellen Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen. Für Vermieter stellt sich die Frage, ob überhaupt noch Klauseln zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag verwendet werden sollten, oder ob man dieses Problem nicht anders löst - z.B. durch die Vereinbarung höherer Mieten und das Weglassen von Endrenovierungsklauseln. Wichtig ist jedenfalls, dass sämtliche Klauseln zu Schönheitsreparturen und zur Renovierung dem aktuellen Stand der Rechtsprechung angepasst werden.

“Blick ins Grüne” zahlen alle Mieter

Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes (VIII ZR  135/03) sind die Betriebskosten für die Gartenpflege auf alle Bewohner umlegbar. Vorraussetzung ist, dass die Gartennutzung nicht nur dem Vermieter selbst oder einer ganz bestimmten Mietpartei, z.B. dem Erdgeschossmieter erlaubt ist.

Günstige Miete schließt Mieterhöhung nicht aus

Auch wenn die bei Vertragsschluss vereinbarte Miete unter der zu diesem Zeitpunkt ortsüblichen Miete lag und sich die ortsübliche Vergleichsmiete seitdem nicht verändert hat, kann die Miete nach § 558 BGB erhöht werden.

BGH 20.06.07, VIII ZR 303/06

Die §§ 558 ff. BGB sollen die Wirtschaftlichkeit des Hausbesitzes erhalten. Den Interessen des Mieters wird dabei nach Ansicht des BGH durch die Greze der ortsüblichen Vergleichsmiete, die Jahressperrfris, die 15-monatige Wartezeit, die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB sowei das Sonderkündigungsrecht des § 561 BGB ausreichend Rechnung getragen.

Vermieter muss unauffällige Parabolantenne dulden

Wenn mit der Aufstellung einer Parabolantenne weder eine Substanzverletzung noch eine nennenswerte ästhetische Beeinträchtigung des Eigentums des Vermieters verbunden ist, kann der Vermieter nach Art. 5 Abs. 1 GG i.V.m. § 242 BGB verpflichtet sein, einer solchen Aufstellung zuzustimmen.

BGH 16.05.2007, VIII ZR 207/04

Vorliegend hatte der Mieter die Antenne auf dem Fußboden des Balkons aufgestellt. Diese war von außen kaum erkennbar und im Verhältnis zu der zulässigen Aufstellung von z.B. Gartnmöbeln und der restlichen Fassadengestaltung fiel die optische Beeinträchtigung des Gebäudes nicht weiter ins Gewicht. Außerdem hatte der Mieter ein Interesse am Empfang von ausgewählten ausländischen Satellitenprogrammen.

Mietrecht: Nachrüstung von Türen mit Sicherheitsglas nicht notwendig

Der Vermieter einer Wohnung verstößt nicht gegen seine Verkehrssicherungspflicht, wenn er die mit einem Glasauschnitt versehenen Zimmertüren der Wohnung, die insoweit den baurechtlichen Vorschriften entsprechen, bei einer Vermietung an eine Familie mit Kleinkindern nicht mit Sicherheitsglas nachrüsten lässt.

BGH, Urt. v. 16.05.2006 - VI ZR 189/05

Voraussetzung für eine Verkehrssicherungspflicht ist, dass sich vorsausschauend für ein sachkundiges Urteil die nahe liegende Gefahr ergibt, dass Rechtsgüter verletzt werden können. Dies ist nicht der Fall, wenn eine Gefährdung zwar nicht ausgeschlossen, aber nur unter besonders eigenartigen und entfernt liegenden Umständen zu befürchten ist.
So war es im entschiedenen Fall - es handelte sich um ein “Unglück” für welches den Vermieter kein “Unrecht” vorzuhalten war.

Interview im mdr

Frau Krohn als Fachanwältin für Miet- und WEG-Recht gab Radio mdr1 Sachsen ein Interview zu einem aktuellen Problem von Chemnitzer Mietern in der Wilhelm-Firl-Str. und der Max-Türpe-Straße. Deren Vermieter hatte offensichtlich die fälligen Beiträge für Wasser und Wärme nicht bezahlt und deswegen kündigte die Chemitzer Stadtwerke AG den Mietern die Einstellung der Versorgung an.

Frau Krohn gab Hinweise an die Mieter, wie sie selbst die Abschaltung der Versorung verhindern können und welche rechtlichen Möglichkeiten sie haben.

Wohnungswechsel – Pflichten aus beendetem Mietverhältnis

Der Umzug in eine neue Wohnung ist in der Regel mit Freude verbunden. Diese sollte nicht durch Streitigkeiten bei Rückgabe der „alten“ Wohnung getrübt werden. Daher ist es wichtig, seine Verpflichtungen als Mieter bei Auszug und
Wohnungsrückgabe zu kennen. Anlass zu Querelen liegt stets in der Frage, ob und wenn ja, welche Schönheitsreparaturen an der abzugebenden Wohnung noch durchzuführen sind. In der Vergangenheit wurde bereits mehrfach darüber berichtet,
dass der BGH die so genannten „starren Fristen“ für unwirksam erklärt hat. Der Mieter muss nicht renovieren, wenn die festgelegten Fristen den Zustand der Wohnung unberücksichtigt lassen. Im Mietvertrag gibt es aber auch meist noch eine
Regelung, die den Mieter bei Auszug zur Zahlung für noch nicht fällige Renovierungen verpflichtet. Der BGH hat seine Rechtsprechung zu den „Fristenklauseln“ nunmehr auch auf solche Zahlungsbestimmungen übertragen. Auch
hier sind inzwischen „starre“ Abgeltungsregelungen unwirksam. Sieht der Mietvertrag vor, dass z.B. nach einjähriger Mietdauer 25% der Renovierungskosten zu zahlen sind, die Wohnung sieht aber aus, wie gerade erst eingezogen und frisch renoviert, so muss eine Ausnahme von der Zahlungshöhe möglich sein. Eine Berechnungsgrundlage, die eine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustandes der Wohnung nicht zulässt, löst keine Zahlungspflicht des
Mieters aus. Um einen Mieter zur Zahlung anteiliger Renovierungskosten zu verpflichten, muss eine so genannte „Abgeltungsklausel“ folgende Zulässigkeitskriterien aufweisen:

- Fristen und Prozentsätze müssen sich an den üblichen Renovierungsfristen ausrichten und dürfen nur als Regel, nicht als starre Größe gelten,
- ein völliger Kostenersatz ist unzulässig, da er einer Vornahmepflicht zur Renovierung gleich käme,
- der Kostenvoranschlag des Vermieters darf nicht verbindlich vorgegeben werden, dem Mieter ist die Möglichkeit einzuräumen, selbst einen Kostenvoranschlag beizubringen,
- dem Mieter darf nicht untersagt werden, zur Abwendung seiner Zahlungspflicht vor Ende des Mietverhältnisses selbst zu renovieren.

Vor Auszug aus einer Wohnung sollte der Mietvertrag also genau geprüft werden, um spätere unliebsame Auseinandersetzungen mit dem ehemaligen Vermieter zu vermeiden.

Anke Krohn
Rechtsanwältin

Aufzugskosten sind auf Erdgeschoss-Mieter umlegbar

Der BGH hat jetzt klargestellt, dass die Umlage von Aufzugskosten auf den Erdgeschoss-Mieter zulässig ist und nicht vom konkreten Nutzen des Aufzugs für diesen Mieter abhängt. Die Zulässigkeit der  - auch formularmäßig möglichen - Umlage ergibt sich aus § 556 a Abs. 1 S. 1 BGB.

Eine Ausnahme für Erdgeschoss-Mieter scheitert schon an der mangelnden Praktikabilität, weil im Falle der Aufzugskosten bei einer streng verursachergerechten und am Vorteilsprinzip ausgerichteten Zuordnung nicht nur eine Unterscheidung zwischen den Erdgeschossmietern und den Mietern der übrigen Stockwerke erforderlich wäre, sondern es müsste auch nach Stockwerkhöhe und Zahl der Nutzer pro Wohnung unterschieden werden. Im Übrigen gibt es auch weitere Kosten wie Hauslicht, Hausreinigung und Gartenpflege, die nicht von allen Mietern in gleicher Intensität genutzt werden.

(BGH 20.09.2006, VIII ZR 103/06)

Betriebskosten für leerstehende Wohnung

Wenn die verbrauchsunabhängigen Betriebskosten vereinbarungsgemäß nach dem Verhältnis der Fläche der Mietwohnung zur Gesamtwohnfläche umzulegen sind, hat der Vermieter die auf leerstehnden Wohnungen entfallenden Betriebkosten grundsätzlich selbst zu tragen. Dies gilt auch für verbrauchsabhängige Betriebskosten, die wegen fehlender Erfassung des Verbrauchs der einzelnen Mieter nach der Wohnfläche abgerechnet werden.

Dem Vermieter steht daher regelmäßig kein Anspruch auf Abänderung des Verteilungsschlüssels zu.

(BGH, Urt. v. 31.05.2006 - VIII ZR 159/05)

Mieter sollten bei dem Verdacht, dass die Kosten für leerstehende Wohnungen im Haus auf die Mieter umgelegt werden, ihre Nebenkostenabrechnung prüfen lassen.

Unangemessene Benachteiligung des Mieters durch starren Fristenplan

Die in einem formularmäßigen Mietvertrag enthaltenen Klausel

„Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführend. Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen (z.B. Küchen / Bäder: 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume: 4-5 Jahre, Fenster / Türen / Heizkörper: 6 Jahre).“

enthält einen starren Fristenplan und ist deshalb unwirksam.

Eine vorformulierte Klausel, nach der der Mieter verpflichtet ist, bei seinem Auszug alle von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Tapeten zu beseitigen, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.

(BGH 05.04.06 – VIII ZR 152/05)

Mieter haftet auch bei falscher Auskunft durch Mieterverein

Der Mieter ist im Rahmen von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB auch für das schuldhafte Verhalten eines Erfüllungsgehilfen nach § 278 BGB verantwortlich; die ordentliche Kündigung des Vermieters wegen einer nicht unerheblichen Vertragsverletzung setzt nicht ein eigenes schuldhaftes Verhalten des Mieters voraus.

Ein Mietschutzverein, der den Mieter bei der Entscheidung darüber berät, ob er von einem Zurückbehaltungsrecht an der Miete Gebrauch machen soll, ist Erfüllungsgehilfe des Mieters bei der Erfüllung der Verpflichtung zur Entrichtung der Miete.

Vorliegend hatte der Vermieter gekündigt, weil die Mieter die Nebenkostenvorauszahlung nicht gezahlt hatten. Der Mieterverein hatte den Mietern dazu geraten, da die Vermieter zur Übersendung der Belege für die Nebenkostenabrechnung nicht bereit waren.
Dieser Rat war falsch - die Mieter hatten kein Recht die Nebenkostenpauschale zurück zu behalten. Die falsche Auskunft müssen sich die Mieter zurechnen lassen. Letztlich hatte der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Kündigung, da die Mieter ihre vertraglichen Pflichten verletzt hatten - sie mussten räumen.

(BGH 25.10.06 – VIII ZR 102/06)